Loueur Meublé classique ou Loueur Meublé option Scellier ?
(Le Loueur Meublé option Scellier est aussi appelé "Amendement Bouvard")
Depuis que le le texte de loi rectificatif pour 2009 a été voté (consultez en particulier les articles 8B et 8C), nous avons implémenté dans nos logiciels la possibilité de simuler des études « Loueur Meublé option Scellier».
Pour une bonne compréhension de ce nouveau dispositif, consultez si besoin la news sur le Loueur Meublé option Scellier.
La news qui suit est un peu technique. Voici le compte rendu du comparatif entre les deux options possibles. Si vous vous sentez perdus ou souhaitez un conseil précis et avisé sur ce sujet, prenez contact avec un Conseiller du site etudefiscale.fr, il vous renseignera en toute objectivité.
Hypothèses prises en compte pour l’étude :
Hypothèses client :
 Mme Laurence ZEBULON, l’investisseur
2 enfants à charge, 119 700 de Revenus Nets Imposables (RNI)
TMI à 30%, impôt sur le revenu à 22 694 €. (Plafond total des niches fiscales : 36 970 €)
Hypothèses du bien immobilier :
Bien neuf, 150 000 HT (130 000 € d’immobilier, 12 000 € de foncier et 8 000 € de meubles).
Montant global de l’investissement : 150 000 €, + TVA 13 00 €, frais pour 7 500 €
Recettes locatives : 10 000 € HT / an, paiement trimestriel échu (fin de période)
Taxe foncière : 800 € / an
Charges assemblée générale : 100 € / an
Frais comptables annuels : 500 € / an
Prêt amortissable 20 ans taux fixe à 4,5 % / an, ADI à 2,5 € par 10 000 € / an
Mensualité : 1 176 € / mois (dont ADI à 43 € / mois)
Coût total à financer : 175 000 € TTC (dont intérêts d’emprunt intercalaires capitalisés sur 12 mois)
Statut : Loueur meublé non professionnel, régime réel simplifié
Dans nos études nous considérons 2 périodes :
Période 1 : la durée du prêt : 21 ans (1 an d’anticipation capital + 20 ans d’amortissement)
Période 2 : le temps nécessaire à réduire à zéro les dotations aux amortissements (ici 4 ans)
Pour cette étude, nous avons utilisé un bien immobilier à forte rentabilité locative, qui fait partie de la sélection immobilière du Comptoir du Patrimoine (consultez la section LMNP ou Scellier).
1er cas : LMNP classique, sans option Scellier
Dotations aux amortissements totales générés : 116 901 € (sur 25 ans)
Déduction fiscale unique en première année : 8 567 € (une seule fois)
Impôt évité grâce aux dotations aux amortissements : 49 215 € (sur 25 ans)
Rendement financier de l’opération en fin de prêt (à 21 ans) : 34 %
Effort d’épargne moyen pendant la période 1 : 191 € / mois
Effort d’épargne moyen pendant la période 1+2 : -38 € / mois (gain)
Gain fiscal TVA : 12 955 € (récupération à 6 mois environ)
Gain fiscal Scellier : 0 (pas d’option dans ce cas)
Sécurité liée à l’ADI (prêt bancaire) : 179 137 €
Qui paie quoi ?
2ème cas : LMNP avec option Scellier
Dotations aux amortissements totales générés : 0 €
Déduction fiscale unique en première année : 0 €
Impôt évité grâce aux dotations aux amortissements : 0 €
Rendement financier de l’opération en fin de prêt (à 21 ans) : 25 %
Effort d’épargne moyen pendant la période 1 : 258 € / mois
Effort d’épargne moyen pendant la période 1+2 : 95 € / mois
Gain fiscal TVA : 12 955 € (récupération à 6 mois environ)
Gain fiscal Scellier : 38 674 €
Différentiel d’impôt : -22 718 € (sur 25 ans, soit -92 € / mois)
Sécurité liée à l’ADI (prêt bancaire) : 179 137 €
Qui paie quoi ?
Note importante : vous constaterez que dans tous les cas, le différentiel d’impôt sur 25 ans est négatif, mais que le rendement à la fin de la période 1 (fin du prêt) est, lui, toujours très important.
Le différentiel d’impôt à régler est naturel : il provient du fait que très rapidement, des bénéfices d’exploitation sont générés, et ne peuvent pas être neutralisés grâce aux dotations, absentes de ce type de dispositif, et finalement « remplacées » par le gain fiscal direct de la loi Scellier.
LMP option Scellier à 500 000 € HT (Loueur meublé professionnel option Scellier)
Nous sommes au dessus du plafond des 300 000 € HT, et nous allons pouvoir bénéficier de la réduction Scellier, tout en pouvant amortir la portion supérieure aux 300 000 € HT.
Cet excédant est notre « disponible à amortir » (sur 25 ans pour l’immobilier HT et sur 5 ans pour les meubles HT). Nous rappelons que le foncier (terrain) n’est pas amortissable en Loueur meublé.
Nous vous invitons à saisir votre profil client puis à prendre un RDV avec un de nos Conseillers fiscalistes afin de simuler finement ce cas un peu plus complexe. Ce type d'étude nécessite en effet un RDV d'explication indispensable.
Eric SOTY - www.etudefiscale.fr
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