S'il est un marché qui ne connaît pas la crise, c'est bien celui des résidences seniors porté par les évolutions démographiques. Selon l'INSEE, les personnes de plus de 60 ans devraient représenter en France un tiers de la population totale en 2050 contre un cinquième aujourd'hui.
Or, pour faire face à une croissance soutenue des besoins de services, les offres se multiplient et se segmentent : résidences services s'adressant aux jeunes retraités, maisons de retraite traditionnelles. Tour d'horizon.
Les jeunes retraités, pour commencer. Favorisés par l'allongement de la durée de la vie et par une forte progression de leur pouvoir d'achat, les "sexa" voire les "septa" sont aujourd'hui avides de services qui vont leur faciliter la vie sans mordre sur leur autonomie. C'est pour eux que sont nées les résidences services en Arizona dans les années 1950. Un climat idyllique, un foncier bon marché... Le concept rencontre un succès fulgurant et va progressivement s'imposer en France avec l'apparition d'acteurs comme les Hespérides, Domitys, les Senioriales ou encore Ies villages d'or.
Les tâtonnements du début font vite place à une mécanique bien huilée. Initialement développé sous la forme de résidences de service basées sur une gestion par copropriété - ce qui n'était pas sans soulever un certain nombre de problèmes - ce concept connaît aujourd'hui en France une seconde vie avec le développement de résidences au sein desquelles les résidents peuvent bénéficier d'une offre de services individualisée, distincte de la copropriété, explique Frédéric Walther, Directeur général de Domitys. Les seniors plébiscitent cette approche à la carte qui leur permet de ne payer que pour les services consommés.
Or, ils ont le choix : "service d'accueil et d'animation, assistance personnelle, restauration : chacun choisit le niveau de service qui lui convient, grâce aux quatre formules que nous proposons et pour lesquelles les prix s'échelonnent de 296 € à 750 € par personne et par mois", explique Frédéric Walther. Son groupe a ouvert huit résidences dans des villes moyennes et a lancé la commercialisation d'une dizaine d'autre programmes.
Certains opérateurs de résidences services encouragent l'accession à la propriété des résidents, d'autres ouvrent la porte aux investisseurs qui loueront ensuite sont ensuite leur bien aux seniors, les deux solutions pouvant cohabiter au sein d'une même résidence.
Pour les investisseurs, les avantages sont loin d'être négligeables. Depuis le ter janvier 2009, dans le cadre du dispositif Scellier, les investisseurs peuvent déduire du montant de leurs impôts 25% du prix d'acquisition du bien étalé sur 9 ans voire même jusqu'à 37% sur 15 ans.
Sur le segment du quatrième âge, d'autres acteurs privés se sont spécialisés dans la gestion des résidences plus proches de la maison de retraite classique. "Alors que les résidences seniors s'adressent plutôt à de jeunes retraités, l'âge moyen danse nos résidences dépasse 87 ans, explique Hervé Hardy, Président de Residalya, filiale du Groupe Financière Duva. Lancé en 2004, Residalya gère aujourd'hui une quinzaine d'établissements, soit environ 1 000 lits en France et démarre trois nouveaux chantiers.
En raison de leur impact sur les comptes de la sécurité sociales, ce type d'établissement est plus règlementé et nécessite un agrément de l'Etat et du département. La demande, là aussi, est forte, comme en atteste le taux de remplissage de 97,5% affiché. Les tarifs d'hébergement varient entre 30 et 70 € la journée, selon la localisation de la résidence, auxquels il convient d'ajouter le tarif dépendance, plus ou moins pris en charge par les pouvoirs publics ou les mutuelles.
Plus encore pour les résidences services, "le succès des résidences médicalisées dépend du comportement du personnel", précise Hervé Hardy. D'où des efforts significatifs entrepris par son groupe en matière de formation et pour construire des parcours professionnels stimulants. Une condition nécessaire pour entretenir la "flamme" des collaborateurs en contact quotidiennement avec des personnes souvent très fragilisées, parfois atteinte de la maladie d'Alzheimer.
Source : Le Figaro immobilier - Patricia Laporte.
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