Que faut-il vraiment penser de la nouvelle loi de finances 2009 ? bien ou pas bien ? regardons dans le détail.
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Plafonnement global des niches fiscales
Le plafond fixé à 25 000 € + 10% du revenu net imposable annuel a été mis en place afin d'éviter que certains contribuables fortunés ne paient plus du tout d'impôt. Sur le principe, c'est louable en regard de ceux qui ont des revenus modestes, c'est donc une décision politique avec une connotation "sociale" affichée.
Loi Scellier : une véritable aubaine pour tous
Consultez sur la loi Scellier l'article 31 de la loi de finance 2009 (ouvre une nouvelle fenêtre)
Pour faire court : en investissant dans un bien de 150 000 € TTC (dont frais - hors zone C), vous pouvez économiser 55 000 € sur vos impôts, c'est plus d'un tiers de l'investissement total.
Non seulement, cela est possible quelque soit votre TMI (Tranche Marginale d'Imposition), mais en plus, si par malheur vous payez moins d'impôt que la déduction, les reports sont utilisables pendant 6 ans. Inutile de préciser que si le dossier est bien monté, on obtient facilement des rentabilité annuelles vraies de 8 à 12%, ce qui est une excellente nouvelle, y compris pour les TMI les plus faibles. C'est mieux que la loi Robien ou Borloo, plus "social" car totalement indépendant de la TMI, et beaucoup auront compris l'intérêt d'investir en 2009 ou 2010, car à partir de 2011, la réduction d'impôt des 9 premières années passera de 25% à 20%, ce qui sera un peu moins croustillant, mais tout à fait rentable.
Loi Monuments Historiques : pas de vrai changement
La nouveauté empêche désormais de revendre avant 15 ans. Dans les faits, n'oublions pas que ce type de dispositif est basé sur un bien qui est composé d'une "coque" et de travaux de rénovation ou de remise aux normes. L'idée est que pour que cela soit vraiment rentable, les investisseurs essaient de trouver des biens composés de 40 % de coque et de 60 % de travaux. Comme les travaux sont déductibles sans limite, le gain fiscal est optimisé.
Pourquoi revendre à 15 ans ne change rien ? parce que la plus-value est calculée en considérant que le prix d'achat global ne contient pas les travaux. C'est pour cette raison que depuis toujours, les investisseurs attendent sagement 15 années avant de revendre pour éviter de payer trop d'impôt sur la plus-value. Sur le fond, ce dispositif n'a donc pas subi de modification majeure.
Loi Malraux : plafond de principe
Une réduction d’impôt qui est désormais plafonnée à 30 000 € / an (ZPPAUP) ou 40 000 € / an (en secteur sauvegardé). La encore, dans les faits, cela empêche simplement certains contribuables de monter de très gros dispositifs, et le plafond a un impact non négligeable, mais pour les très gros investissements seulement !
Exemple : un investissement composé de 100 000 de coque et de 200 000 de travaux (total de 300 000), avec des travaux qui sont ventilés en 2 factures (N et N+1) de 100 000 € chacune.
Avant la loi de finances 2009 : la réduction d'impôt pour une TMI à 40% était de 40% x 100 000 sur la première et la deuxième année, soit 40 000 € de déduction fiscale par an pendant les 2 années ou les travaux ont lieu.
Après la loi de finances 2009 : si secteur sauvegardé, on obtient les mêmes montants, puisque le plafond est de 40 000 € par an.
Conclusion : la nouvelle loi de finance ne plafonne que les investissements généralement supérieurs à 300 000 €, ce qui laisse encore une grande marge de manoeuvre.
Loi Girardin : plafond "théorique"
Le gain fiscal annuel est désormais plafonné à 40 000 €, ou 15% du revenu imposable (au choix).
Que se passe-t-il dans les faits ? dans 99% des cas, la loi Girardin est inchangée. Pourquoi ? parce que pour atteindre un gain fiscal de 40 000 € par an, il faut investir dans un bien d'une surface d'environ 200 m², ce qui d'une part, représente un investissement élevé, et d'autre part, serait difficile à trouver sur le marché immobilier dans les Dom Tom...
La encore, il s'agir donc plutôt d'un plafond de principe plutôt que d'une réelle modification de la loi. Concernant l'option d'un plafond à 15% des Revenus Nets Imposables, elle ne concerne que les contribuables ayant un RNI supérieur à 267 000 €, qui seront naturellement avantagés, puisque pouvant dépasser le plafond des 40 000 € / an de gain fiscal.
Le Loueur Meublé Professionnel : "réservé aux retraités"
Un seul mot a tout changé pour ce dispositif : un simple "ou" transformé en "et", et la Location Meublée Professionnelle est désormais réservée aux investisseurs pour lesquels les recettes annuelles tirées de cette activité excèdent 23 000 €, mais qui en même temps, excèdent les revenus professionnels (y compris les pensions de retraite) soumis à l’IR du foyer fiscal. Il s'agit la d'un vrai changement.
Le Loueur Meublé Non Professionnel : " 1 - 1 = 0 "
Le contribuable a désormais droit à une réduction d’impôt unique de 5% du prix de revient, plafonnée à 25 000 €. En contrepartie, les dotations aux amortissements sont calculées sur 85% de [immobilier HT + meubles HT] au lieu de 100% dans l'ancien modèle. Une réduction compensée finalement par un avantage, qui lui se situe en début de dispositif, ce qui améliore en général le bilan de trésorerie des opérations en LMNP.
Les LMNP restent plus plus que jamais de formidables outils pour préparer sa retraite sur le long terme. Il est en particulier destiné à ceux qui ont compris qu'il est très rentable de générer des revenus non fiscalisés sur plusieurs dizaines d'année, plutôt que de se focaliser sur un gain fiscal (via déficit foncier) à plus court terme.
Loi ZRR (Demessine) : plus accessible
La réduction d'impôt se faisait systématiquement sur 6 ans. On peut désormais, librement et sur demande, allonger cette durée d’étalement à 7 ans.
Cela n'a l'air de rien, mais les foyers fiscaux (couples) qui payaient moins de 4 167 € d'IR n'étaient pas éligibles au ZRR. Désormais, il est ouvert aux foyers fiscaux (couples) qui règlent annuellement un IR de 3 571 € seulement.
Concluons : la loi de finances 2009 est excellente à plus d'un titre pour les investisseurs en immobilier locatif. A de rares exceptions près, elle apporte son lot de bonnes nouvelles, est plus "sociale", plus "ouverte" et plus "accessible".
Loi de finances 2009 : consultez le texte de loi complet n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de la loi de finances rectificative pour 2008 (ouvre une nouvelle fenêtre).
Conseil : la mise en oeuvre de ces dispositifs, comme toutes les lois fiscales immobilières, nécessite une sélection rigoureuse du support immobilier. Soyez particulièrement vigilants sur le choix des biens qui construiront votre édifice patrimonial.
Réalisé en collaboration avec Eric SOTY - www.etudefiscale.fr
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