Voici 4 exemples, traités avec le moteur de calcul du site etudefiscale.fr, bien entendu.
Nous y avons intégré quelques commentaires et conseils.
A vous de faire votre propre profil !
Monsieur ROBINSON :
Célibataire, 30 ans, cadre dynamique, 55 000 de salaire net annuel, propriétaire de sa résidence principale.
Profil fiscal :
L’endettement est raisonnable, la résidence principale est en place, l’impôt sur le revenu est consistant.
Il peut faire : voici un profil parfaitement éligible à la Girardin, sans apport financier. Pour ramener idéalement son impôt à zéro pendant 5 ans, la cible serait un bien immobilier d’une surface d’environ 40 m2.
Monsieur Robinson peut aussi se lancer dans un Loueur Meublé Non professionnel, pour préparer sa retraite. Cette fois, il aura d’avantage un objectif de conservation que de revente à moyen terme. Plus l’apport sera important sur ce Loueur Meublé, moins l’effort de trésorerie sera important.
Il ne doit pas faire : Pour autant, Mr Robinson ne doit pas se lancer dans un ZRR : en effet, il paie assez d’impôt pour mettre en place ce dispositif, mais les biens immobiliers en ZRR coûtent souvent plus de 120 000 €. Comme il est célibataire, il défiscalisera sur la base de 50 000 € en investissant sur une base de 120 000 €, cela risque de générer un effort d’épargne important et une rentabilité faible.
Madame LOCAGERE :
Célibataire, 45 ans, veuve, 60 000 de salaire net annuel, propriétaire de sa résidence principale (endettement nul). Possède déjà 2 appartements en location qui rapportent en tout 12 000 € de revenus fonciers nets / an.
Profil fiscal :
L’endettement est nul, la résidence principale est en place, l’impôt sur le revenu est élevé, à cause de revenus conséquents, mais aussi à cause des revenus fonciers existants. Ces revenus fonciers sont en effet ajoutés au revenu net imposable, mais sont, en parallèle, taxés à 11% de CSG-CRDS.
Voici donc un profil « ouvert » sur plusieurs lois :
Elle peut faire : Madame LOCAGERE peut monter un Girardin ou un petit Loueur en Meublé Non Professionnel, pour les mêmes raisons que Mr ROBINSON.
Elle peut également monter un Borloo ou un Robien : avec une TMI à 30 %, elle devrait obtenir une bonne rentabilité financière. Cerise sur le gâteau : les 12 000 € de revenus fonciers existants, qui seront en priorité gommés par les déficits fonciers de l’opération (les revenus fonciers coûtent 11 % de plus en impôt que vos revenus du travail). Elle bénéficiera donc d’un bon « levier » pour exploiter les déficits fonciers générés. L’économie d’impôt sera au maximum de 8 130 € par an, et pour faire le « plein fiscal », l’investissement théorique sera environ de 272 400 € TTC.
Pour les mêmes raisons, Madame LOCAGERE pourrait envisage un Malraux ou un Monuments Historiques, tant que la portion de travaux à effectuer est consistante dans l’ensemble de l’enveloppe globale (coque + travaux).
Elle ne doit pas faire : étant célibataire, nous déconseillons un dispositif ZRR.
Monsieur et Madame FAMILIUS :
Couple, 35 ans, 50 000 de salaire net annuel, 2 enfants, propriétaires de leur résidence principale.
Profil fiscal :
Résidence principale en place, endettement actuel à 26%, donc à surveiller après une éventuelle opération.
Ils peuvent faire : ce couple pourrait facilement monter un petit Loueur en Meublé Non Professionnel, puisque ce statut ne dépend ni de l’impôt, ni de la Tranche Marginale d’Imposition. Avec un peu d’apport initial, et le reste financé sur 20 ans, l’effort d’épargne serait raisonnable, et les revenus générés seraient non fiscalisés pour les 30 prochaines années.
Ils ne doivent pas faire : Avec une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) à 14%, on oublie d’office les lois basées sur le déficit foncier avec un levier de TMI : exit pour les Borloo, Robien, Malraux, Monuments Historiques. Egalement, un impôt à 3 662 € un peu faible pour faire un ZRR (idéalement 4 167 € minimum).
Même combat pour le Girardin, pas assez d’impôt pour pouvoir en profiter (en théorie, un Girardin serait possible, mais avec un bien d’une surface de 15 m2, qui n’existe pas sur le marché…).
Monsieur et Madame SENIORIS :
Couple, 60 ans, plus d’enfants à charge, 30 000 de revenus retraite + 40 000 de revenus fonciers existants, endettement nul. Seront à la retraite dans 5 ans environ.
A noter : sont à l’ISF, à cause de leur résidence principale (450 000 €) + les appartements qui génèrent les revenus fonciers (valorisés à 600 000 €).
Profil fiscal :
Un profil un peu particulier : des revenus moyens, mais beaucoup de revenus fonciers, qui à eux seuls génèrent 4 400 € d’IR / an (sur un total de 13 576 €).
Ils peuvent faire : tout ce qu’ils veulent… mais ils pourraient essayer de traiter le problème conjoint de l‘impôt sur les revenus fonciers (4 400 €), en même temps que celui de l’ISF (assiette d’environ 960 000 €). Pour se faire, au moment de leur retraite, il suffirait de revendre la majorité de leurs biens locatifs et de placer l’argent sur un contrat d’Assurance Vie sécurisé.
Ensuite, monter une opération en Loueur Meublé Professionnel, financée par un prêt de type In Fine, sur 10 ans maximum, en adossant ce prêt sur le contrat d’Assurance Vie créé au préalable. Ainsi, grâce au prêt In Fine, l’assiette de l’ISF sera revue largement à la baisse et l’ISF disparaitra, puisque l’assiette ISF ne comporte que la valeur « nette de prêts » des biens immobiliers.
Un autre avantage est celui de la succession, puisque le Loueur en Meublé Professionnel a des vertus particulières en la matière (exonération sous conditions).
Ils ne doivent pas faire : tous les dispositifs qui nécessitent un prêt bancaire long terme, puisque dans ce cas, la banque ne suivra pas : en général, au-delà d’une fin de prêt au-delà de 70 ou 75 ans, plus d’Assurance Décès Invalidité possible (ADI). L’âge est donc ici une limite à prendre en compte.
Pour finir, un mot sur l’endettement : n’oublions pas que dans la plupart des cas, les profils qui sont locataires de leur résidence principale devraient d’abord s’occuper de devenir propriétaire avant de se lancer dans la défiscalisation. Augmenter son endettement en défiscalisation peut, ultérieurement, réduire la taille du projet de résidence principale, qui est souvent perçu comme une priorité. Patience et sagesse sont souvent sources de tranquillité !
Eric SOTY - www.etudefiscale.fr
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