Etat des lieux à fin 2008,
Tâchons en préalable de nous situer en cette fin d’année 2008. Les professionnels du conseil en gestion de patrimoine ont certainement noté, en fin 2008, un net ralentissement de leur activité, et il y a sans aucun doute une accumulation de facteurs.
Le premier, c’est le mot « crise », martelé depuis des mois. L’inquiétude s’installe, et l’immobilisme affecte nombre d’investisseurs. Il y a (comme en bourse), certainement un impact psychologique important sur le comportement des investisseurs, qui deviennent frileux, à tort ou à raison. Ce pessimisme semble très contagieux et change momentanément les comportements de certains, allant même jusqu’à revendre leurs actions pour racheter des lingots d’or (les français sont prudents par nature, ils détiennent autant d’or sous leur matelas que la réserve nationale française).
Le deuxième facteur tient des fluctuations du prix de l’immobilier. Après 5 années de fortes hausses, l’immobilier se stabilise. Certains experts parlent d’une bulle, d’autres d’un atterrissage en douceur. Un retrait visible s’annonce, certes, mais nous sommes loin du retournement exceptionnel constaté aux Etats-Unis. Une probable « spécificité française » nous met même dans une position étonnante : une hausse moyenne légère du prix de l’immobilier, conjointe avec une nette baisse du volume des ventes.
Mais ne soyons pas trop optimistes : les prix de l’immobilier ont atteint un pic, et même si cela se fera en douceur, on peut escompter un retrait de 5 à 20% sur les 24 prochains mois, tout en gardant à l’esprit que chaque ville, chaque cartier même, peut avoir sa spécificité et déroger à la règle nationale ! Pour autant, d’autres pays voisins n’expérimentent pas le même modèle : au Royaume Uni, les prix restent historiquement élevés, tandis qu’en Irlande, en Espagne ou au Portugal, on constate un replis assez net.
Le troisième facteur est lié aux banques. En terme de comportement tout d’abord : les effets de vagues de la crise des Sub-primes, même indirects, ont rendu les banques françaises plus regardantes lorsqu’il faut prêter sur un produit immobilier. La encore, une grande différence entre les Etats-Unis et la France : les banques américaines ont pris des risques inconsidérés en jouant avec le sur endettement de leurs clients, tandis que l’endettement des ménages français est sous contrôle. Il n’y a donc rien d’alarmant, et même si les conditions d’obtention ont pu se durcir légèrement, on peut encore obtenir des financements, et les taux bancaires, historiquement bas, viennent encore d’être ajustés à la baisse.
On trouve donc facilement des taux fixes entre 5% et 5,5% sur 15 ans, tant que le profil bancaire est sans risque particulier, ce qui reste un atout en défiscalisation.
Le quatrième facteur est lié à la loi de finance 2009. Depuis plusieurs mois, le gouvernement travaille sur les « niches fiscales » et lance des annonces d’un projet de loi, qui a connu jusqu’au dernier moment de multiples modifications et remaniements. Aussi, nombre d’investisseurs prudents ont décidé d’attendre le vote définitif avant de prendre une décision sur leur dossier en cours de montage.
Que faire en 2009 ?
Faut-il encore investir en immobilier défiscalisant en 2009 ? sera-t elle l’année d’une reprise pour la défiscalisation immobilière ?
La réponse est simple : si l’on respecte certaines conditions essentielles, on pourra toujours monter une opération sécurisée et rentable.
Les conditions à respecter :
- être conseillé et épaulé par un spécialiste, Conseil en gestion de patrimoine, maîtrisant l’ensemble de la fiscalité et des dispositifs. Le « must » sera un Conseiller vraiment indépendant, à l’éthique reconnue.
- choisir la bonne loi, en parfaite harmonie avec son profil fiscal. Toutes les lois ne s’adaptent pas à tous les profils !
- tenir compte de son âge et de ses objectifs à moyen et long terme (retraite ? revente ? impôt ?...)
- tenir compte de son endettement avant et après opération (ne pas voir forcément trop gros, et garder de la « marge » est toujours sage)
- choisir un bien immobilier dont on aura vérifié : la situation, la demande locative, un loyer validé par des professionnels de la gestion, et un prix en adéquation avec le marché local.
- dans tous les cas, exiger un audit patrimonial complet : tenir compte du patrimoine existant, locatif ou résidence principal, et ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
Eric SOTY - EtudeFiscale.fr
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