Projet de loi de finance 2010 :
La première partie de la loi de finances pour 2010 a été adoptée par l’Assemblée Nationale.
DEDUCTION DES CHARGES AFFERENTES AUX IMMEUBLES HISTORIQUES ET ASSIMILES
Articles 5D-2-09 5B-26-09, instruction du 6 octobre 2009
En application des dispositions de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les propriétaires de monuments historiques et assimilés bénéficient, pour la détermination de l’assiette de l’impôt sur le revenu, de modalités dérogatoires de prise en compte des charges foncières supportées à raison de ces immeubles. L’article 85 de la loi de finances pour 2009 subordonne le bénéfice de ces dispositions dérogatoires du droit commun à trois conditions :
- L’engagement de conserver la propriété de l’immeuble concerné pendant une période d’au moins quinze années à compter de son acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009.
- La détention directe de l’immeuble, sauf s’il est détenu par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés ayant obtenu un agrément délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture ou dont les associés sont membres d’une même famille.
- L'absence de mise en copropriété de l’immeuble, sauf si la division fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture.
Engagement de conservation des immeubles sur 15 ans
L’engagement de conserver l’immeuble pendant 15 ans s’applique aussi bien aux immeubles détenus en pleine propriété qu’à ceux dont la propriété est démembrée. Dans ce dernier cas, l’usufruitier comme le nu-propriétaire doit s’engager à conserver son droit démembré. Lorsque la détention de l’immeuble par l’intermédiaire d’une société est autorisée, les associés doivent également s’engager à conserver leurs parts.
L’engagement est décompté à compter de l’acquisition du bien (à titre onéreux ou à titre gratuit). Cela étant, en cas d’acquisition à titre gratuit, les héritiers, donataires ou légataires ont la possibilité de reprendre à leur compte l’engagement précédemment souscrit. Leur engagement s’entend alors de la durée restant, le cas échéant, à courir à la date de la mutation à titre gratuit.
L’engagement de conservation résulte de la simple mention des charges sur la déclaration des revenus. Aucun document particulier n’est exigé. Le non-respect de l’engagement est constaté lors de la cession de l’immeuble (ou d’un droit démembré ou d’une fraction indivise de celui-ci) ou des parts au cours de la période de 15 ans.
Le revenu global ou le revenu net foncier de l’année et des 2 années suivantes est alors majoré du tiers du montant des charges indûment imputées. Pour les immeubles acquis avant le 1er janvier 2009, l’administration confirme que la majoration en s’applique qu’aux charges indûment imputées à compter de l’imposition des revenus 2009. S’agissant des modalités pratiques de la remise en cause, l’administration considère que le contribuable doit procéder spontanément à la réintégration de ses charges indûment imputées. S’il ne le fait pas, il s’expose à un redressement fiscal, les droits supplémentaires correspondant aux charges réintégrées étant alors assorties de l’intérêt de retard et de la majoration de 10%.
En cas de cession de l’immeuble dans les 15 ans donnant lieu à l’application de la majoration pour non-respect de l’engagement et dégageant une plus-value immobilière imposable, le contribuable peut demander par voie de réclamation contentieuse, à ce que le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value soit majoré des dépenses de travaux ayant fait l’objet de la majoration.
Détention des immeubles par l’intermédiaire d’une société civile
Les immeubles historiques et assimilés acquis par une société civile non soumise à l’IS depuis le 1er janvier 2009 n’ouvrent pas droit au bénéfice du régime spécial. Deux exceptions sont prévues, sous condition de conservation des parts pendant 15 ans, lorsque la société est agréée ou constituée entre les membres d’une même famille.
L’agrément est délivré à la société pour un immeuble donné en fonction de 2 critères :
- L’intérêt patrimonial du monument
- L’importance des charges relatives à son entretien
Ces critères sont appréciés à partir de l’examen des situations de fait. L’intérêt patrimonial peut notamment être justifié par la production d’un projet de restauration de l’immeuble. Quant à l’importance des charges, elle doit être comparée avec celle des charges relatives à d’autres immeubles protégés. Dans tous les cas, l’agrément n’emporte pas celui des travaux. Il peut être retiré si les travaux portent atteinte à l’intérêt patrimonial du bâtiment.
La constitution d’une société entre membres de la même famille au cours de la période de conservation n’a pas pour conséquence de rouvrir une nouvelle période d’engagement sous réserve que les associés aient été propriétaires de l’immeuble avant la constitution de la société. En cas de cession des parts au cours de cette période à une personne qui n’est pas membre de la famille, l’avantage fiscal précédemment obtenu est remis en cause pour le seul associé cédant. Pour que l’ensemble des associés puisse bénéficier du régime spécial pour les dépenses intervenues à compter de la cession, la société doit faire l’objet d’un agrément.
A l’instar de ce qui est prévu pour les cessions de parts entre les membres de SCI familiales, l’administration admet que lorsqu’un immeuble est détenu par une indivision constituée entre les membres d’une même famille, la cession des quotes-parts indivises à un membre qui reprend l’engagement précédemment souscrit, ne remet pas en cause l’avantage fiscal. Il en est de même en cas de partage, même avec soulte, entre les membres de la même famille.
Mise en copropriété des immeubles
Les immeubles historiques faisant l’objet d’une mise en copropriété depuis le 1er janvier 2009 ne peuvent ouvrir droit au régime spécial que si la division fait l’objet d’un agrément.
Le PDF complet de l'instruction du 6 octobre 2009 est disponible
en cliquant sur ce lien. (ouvre une nouvelle fenêtre).
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